Immobilienrecht: Grundstück kaufen – diese Gefahren sollten Sie vermeiden

Das Immobilienrecht ist für die meisten Familien, die sich entschließen, ihr eigenes Haus zu bauen, Neuland. Deshalb erläutern wir ein paar Entscheidungen zum Kauf von Grundstücken und dem Bau des eigenen Hauses. Gleichzeitig benennen wir Gefahren, die es bei der Finanzierung, der Planung und dem Grundstückskauf zu vermeiden gilt. Vermeiden Sie Fallen und sparen Sie nicht an der falschen Stelle, denn viele Ausgaben sind gering, im Verhältnis zu dem Ärger, den Sie mit einem vermeintlichen teureren Weg gehen. Das schöne an unseren Tipps zu Ihrer Finanzierung, der Planung und dem Grundstückskauf: Sie können alles selbst entscheiden.

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Was bedeuten Vollstreckungsunterwerfung und die Zweckerklärung?

Wer ein Haus baut, nimmt fast immer einen Kredit zur Finanzierung von Grundstück und Haus auf. Damit verbunden ist die Grundschuld. Sie bietet der Bank die Sicherheit, die sie verlangt, sollten die Rückzahlungen dieses Kredites ausfallen. Mehr über die Details der Grundschuld erfahren Sie hier.

In diesem Beitrag beantworten wir die Fragen: Was bedeuten Vollstreckungsunterwerfung? Und was steckt hinter der Zweckerklärung? Beide Begriffe spielen im Zusammenhang der Grundschuld eine wichtige Rolle. Und auch, wenn dieses Thema die unangenehmen Seiten der Finanzierung streift, sollten es Häuslebauer unbedingt vor der Unterschrift unter einen Darlehensvertrag gelesen haben. Denn die meisten könnte es zumindest theoretisch betreffen.

 

Was ist die Vollstreckungsunterwerfung?

Wird eine Grundschuld bestellt, passiert das, wenn Sie einen Darlehensvertrag unterschreiben. Im gleichen Zug räumen Sie üblicherweise der Bank, der Versicherung oder der Bausparkasse eine Grundschuld zur Absicherung des Vertrags ein. Mit diesen Grundschuldbestellungsurkunden sind meist zwei Vollstreckungsunterwerfungen verbunden. Mit der einen unterwerfen Sie sich als Eigentümer dinglich, mit der anderen persönlich der Forderung des Kreditgebers. Dinglich bedeutet in diesem Fall, dass die Bank, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden, auf die Immobilie zugreifen darf und diese veräußern kann, um an ihr Geld zu kommen. Persönlich meint, dass die Bank auf Ihr persönliches Vermögen zugreifen darf. Diese zweite Vollstreckungsunterwerfung dient dazu, dass die Bank schneller an das Geld kommt, welches Sie Ihnen geliehen hat. Denn ein Versteigerungsverfahren, das üblicherweise für die dinglichen Verfahren genutzt wird, dauert lange.

 

Warum gibt es die Vollstreckungsunterwerfung?

Würde die Bank auf eine Vollstreckungsunterwerfung verzichten, kostete sie das sehr viel Zeit. In dem Fall, dass ein Kredit nicht zurückgezahlt wird, greift für die Bank die Vollstreckungsunterwerfung. Hat sie diese nicht verlangt, muss sie ein langwieriges und teures Gerichtsverfahren anstrengen, um einen so genannten Vollstreckungstitel zu erwirken. Diesen benötigt der Kreditgeber, wenn Vollstreckungsmaßnahmen, wie Pfändungen oder Versteigerungen anstehen.

 

Was passiert, wenn ein Kredit ausfällt?

Sollte ein Kredit ausfallen, kann das Grundschuldkapital nicht sofort fällig gestellt werden. Die Bank muss dem Kreditnehmer erst kündigen. Diese Frist beträgt in den meisten Fällen sechs Monate, wenn keine längeren Fristen vereinbart wurden.

Sollte ein Kreditnehmer einen Kredit nicht wie vorgesehen bedienen können, empfiehlt sich immer der unverzügliche Kontakt zum Kreditgeber. Denn bei allen folgenden Schritten wird immer das Verhalten des Kreditnehmers zugrunde gelegt. Und alle beteiligten sind an einer Lösung interessiert. Suchen Sie also im Falle des Falles immer unverzüglich das Gespräch mit Ihrer Bank.

 

Was ist eine Zweckerklärung?

Die Frage, was eine Zweckerklärung ist, hängt direkt mit der Tatsache zusammen, dass die Grundschuld mehrfach vergeben und eingesetzt werden kann. Die Grundschuld und das persönliche Schuldversprechen können mehrmals gegeben werden. Damit kann der Grundschuldbestellungsurkunde fast nie direkt entnommen werden, für welchen Zweck die Grundschuld eingesetzt ist, welche Verbindlichkeit sie gerade absichert. Um diese Frage zu beantworten gibt es die Zweckerklärung. Diese Zweckerklärung wird auch Sicherungsabrede genannt. Darin wird erklärt, welche Verbindlichkeiten der Eigentümer und der Darlehnsnehmer, mit welchen Sicherheiten und in welcher Höhe absichert.

 

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Kriterien für die erfolgreiche Grundstückssuche

Ihre Lebenssituation ist der Maßstab. Je mehr Ihnen bewusst ist, worauf Sie Wert legen, was Ihnen in Ihrem Leben wichtig ist, desto besser wissen Sie, welche Eigenschaften der Platz Ihrer künftigen Immobilie bieten sollte. Im Umkehrschluss wissen Sie, welche Punkte Ihnen egal sind, denn auch diese Dinge gehören zur erfolgreichen Suche, weil sie die Phase des Suchens verkürzen und erleichtern.

Das große Seegrundstück mit Steg zum Schnäppchenpreis hilft Ihnen wenig, wenn sich der Weg zur Arbeit nicht realisieren lässt, weil er schlichtweg zu weit ist oder die nötige Infrastruktur nicht vorhanden ist.

Stellen Sie sich deshalb diese Fragen: Wie sieht Ihr Alltag heute aus und wie wird er vielleicht in zehn Jahren aussehen? Haben Sie Kinder, die jetzt noch klein sind und demnächst in den Kindergarten gehen werden? Oder steht der Schulbesuch an? Was machen Ihre Eltern? Planen Sie in nächster Zeit eine berufliche Veränderung?
Alle Fragen betreffen direkt die vorhandene Infrastruktur.

Wichtige Fragen bei der Grundstückssuche

1. Wie weit ist der Weg zur Arbeit?

Gibt es Busse oder eine passende Bahnverbindung? Oft ist eine weitere Strecke aus ländlichen Regionen schneller zurückgelegt, wenn ein Regionalexpress statt einer S-Bahn oder dem Bus in der Nähe Halt macht.

Vielleicht ist für Sie die Entfernung zur Autobahn entscheidend.

2. Gibt es Kindergärten, Kitas und Schulen, die freie Plätze anbieten können? Wie gut sind diese Einrichtungen erreichbar?

Hierzu gehört die Überlegung, ob der Weg regelmäßig zu Fuß, mit dem Rad, dem ÖPNV oder dem eigenen Auto bewerkstelligt werden soll?

3. Welche Datenverbindung gibt es vor Ort?

Jetzt wohnen Sie in der Stadt und Sie überlegen, auf dem Land oder im Umland zu bauen? Es gibt viele Gründe, die dafür sprechen. Aber Achtung: Die verfügbaren Datengeschwindigkeiten für das Internet und die mobilen Netze können deutlich unter der von Ihnen gewohnten Bandbreite liegen. Einen ersten Überblick bieten hier die Netzanbieter, realistische und unabhängige Aussagen erhalten Sie von potentiellen Nachbarn.

4. Einkaufen, Ärzte und Kultur

Diese Punkte sollte jeder für sich beantworten. Wer es liebt, jedes Wochenende vom Theater oder dem Kino nach Hause zu schlendern, sollte sich reiflich überlegen, ob das Baugrundstück im Speckgürtel für ihn die richtige Wahl ist.

Darüber hinaus empfehlen wir, vor dem Kauf über das eigene Einkaufsverhalten und die Arztbesuche nachzudenken.

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