Bebauungsplan – Alle Infos die Sie brauchen

Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise in einem bestimmten Gebiet gebaut werden darf. Als Bauherrin oder Bauherr sollten Sie sich unbedingt vor dem Grundstückskauf über die Vorschriften in dem entsprechenden Wohngebiet erkundigen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie den Bebauungsplan interpretieren können und was sich hinter den ganzen Abkürzungen verbirgt. Damit wissen Sie auch schon vor dem Grundstückskauf, ob Ihre Vorstellungen auf dem Baugrundstück umsetzbar sind. Manchmal werden Ihnen hier durch die Bebauungspläne Grenzen gesetzt.

Wofür sind Bebauungspläne? Was regeln sie?

Die Kommunen entwickeln aus bestehenden Flächennutzungsplänen die Bebauungspläne. Diese solle der Steuerung des städtebaulichen Entwicklung und der Ordnung des Gemeindegebietes dienen. Damit soll ein einheitlicher Stil der Siedlung gewahrt und verhindert werden, dass zu viele verschiedene Bauformen das Siedlungsbild verändern. Darüber hinaus geht es auch um den Schutz von Eigeninteressen. Beispielsweise könnten mehrstöckige Häuser umliegende Grundstücke überschatten. Jede Kommune legt hierbei die Details der Vorschriften unterschiedlich aus. In manchen Plänen werden auch Farben der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung vorgeschrieben.

So können Sie den Bebauungsplan einsehen

Wenn Sie an einem Grundstück interessiert sind, können Sie den Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, beim Stadtplanungsamt, der Gemeindeverwaltung oder auch online einsehen. Der Bebauungsplan besteht aus einem beschriebenen Textteil und einem oder mehreren Plänen, in denen Festlegungen grafisch dargestellt werden. Bevor Sie einen Grundstückskauf tätigen, sollten Sie auf jeden Fall einen Blick in den Bebauungsplan werfen, da nur selten Ausnahmen von Gemeinden genehmigt werden.

Was steht in einem Bebauungsplan?

Durch das Baugesetzbuch § 9 BauGB wird geregelt, welche Inhalte Teil des Bebauungsplans sind. Damit Sie den Plan lesen können, sollten Ihnen zwei Verordnungen bekannt sein.

Planzeichenverordnung (PlanZV): Hier werden die verwendeten Signaturen, Farben und Linien erklärt.

Baunutzungsverordnung (BauNVO): Hier ist festgelegt, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen, etc. zu interpretieren sind.
Folgende Vorschriften finden Sie in der Regel in einem Bebauungsplan:

Abstandsflächen
In der Landesbauordnung wird vorgeschrieben, dass Gebäude einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten müssen. Diese Regelungen sind in jedem Bundesland verschieden.

Bauweise
Grundsätzlich gibt es zwei Bauweisen, die Sie beachten müssen:
1. Die “offene Bauweise” und 2. die “geschlossene Bauweise”.
Bei der offenen Bauweise müssen Häuser einzeln stehen. Dies betrifft auch Doppel- oder Reihenhäuser mit einer Länge von bis zu 50 Metern. Bei der geschlossenen Bauweise müssen Häuser an der Grundstücksgrenze, Haus an Haus gebaut werden.

Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung legt fest, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, bei dem auch gewerbliche Flächen Bestandteil der Gebietsstruktur sind. Dafür liegt dem Plan eine Nutzungsschablone bei oder ist auf ihm direkt vermerkt.

Die Arten werden wie folgt abgekürzt:
WS – Kleinsiedlungsgebiet mit Kleinsiedlungen oder Wohngebäuden mit Nutzgärten
WR – Reines Wohngebiet bei dem ausschließlich Wohnraum erlaubt ist
WA – Allgemeines Wohngebiet, in dem vorwiegend Wohnräume erlaubt sind
WB – Besonderes Wohngebiet in dem vorwiegend Wohnräume bestehen, jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe anliegen
MD – Dorfgebiet mit Landwirtschaftlichen Betrieben, Wohnen und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
MI – Mischgebiet bei dem Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören erlaubt sind
MK – Kerngebiete bei denen vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur vorhanden sind
GE – Gewerbegebiet bei denen vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe vorhanden sind
GI – Industriegebiet in dem ausschließlich Gewerbebetriebe und vorwiegend in anderen Baugebieten unzulässige Betriebe vorhanden sind

Maß der baulichen Nutzung
Hier finden Sie die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse, die Gebäudehöhe, Geschossflächenzahl und die maximale Anzahl von Wohnungen je Gebäude. Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, gibt an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 300 Quadratmeter überbaut und versiegelt werden dürfen. Die Geschossflächenzahl, im Plan gekürzt mit GFZ bezeichnet, beschreibt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche.

Baulinien, Baugrenzen und Baufenster
Diese legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung Sie bauen können. Innerhalb des Baufensters müssen Sie Ihr Haus errichten. Bei dem Bau darf die Baugrenze nicht überschritten werden und an der Baulinie muss zwingend gebaut werden.

Dachvorgaben
In den Bebauungsplänen können ebenfalls die Ausrichtung des Dachfirstes, Dachneigung und das Material der Dacheindeckung vorgegeben werden.

Folgende Angaben können hier bestimmt werden:
• Firsthöhe, kurz FH
• Traufhöhe, kurz TH
• Dachneigung, kurz DN

Baulast
Hierunter fallen beispielsweise die Zugangsrechte Ihrer zukünftigen Nachbarn, die das Grundstück überqueren müssen, um zu ihrem Haus zu gelangen. Dies wird auch Geh-, Fahr- und Leitungsrecht genannt. Sie sollten daher einen Blick auf das Baulastenverzeichnis werfen, da nur hier vermerkt wird, ob Ihr zukünftiger Nachbar eventuell Wegrechte hat.

Fazit

Sie haben nun einen Einblick in Bebauungspläne bekommen. Wichtig ist, dass Sie diesen unbedingt vor einem Grundstückskauf sichten und so böse Überraschungen vermeiden. Gerne helfen wir Ihnen weiter, wenn Fragen bei der Einsicht in den Bebauungsplan bei Ihnen aufkommen.

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