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Grundstückskauf: Diese Regelungen sollten Sie zum Planungsrecht beachten

Wir geben Tipps zu grundsätzlichen Fragen, die Bauherren vor dem Kauf eines Grundstücks beantworten müssen.

Grundstückskauf: Planungsrecht vor dem Kauf klären

Nicht immer ist das scheinbar günstigste Angebot auch das beste oder das richtige für den Hausbau von Massivhaus und Einfamilienhaus. Vor dem Kauf eines Grundstücks muss unbedingt abgeklärt werden, wie die rechtliche Situation eines Grundstücks beschrieben ist.

Nur weil ein altes Gebäude auf einem Grundstück steht, heißt das noch nicht, dass es erstens abgerissen werden darf, und zweitens, dass an gleicher Stelle wieder gebaut werden darf. Sollte gebaut werden dürfen, muss geklärt werden, welche Vorschriften für den Neubau in der Gemeinde oder Stadt bestehen.

Gibt es für das Grundstück etwa einen Bebauungsplan, muss der eingehalten werden. Sollten Bauherren andere Pläne haben, lassen diese sich mitunter zwar realisieren, müssen aber zuvor von der zuständigen Behörde schriftlich genehmigt werden. Und nicht alle Änderungswünsche sind genehmigungsfähig.

Neben Details können in Bebauungsplänen sehr grundlegende Fakten beschreiben werden, beispielsweise Baufenster. Das sind Maße des Grundrisses, die nicht überschritten werden dürfen oder Abstände zur Straße, die eingehalten werden müssen, um das Stadtbild zu erhalten.

Grundstücksrecht: Das Maß der Bebauung

Das Maß der Bebauung wird ebenfalls im Bebauungsplan festgehalten und gehört zu den wichtigsten Zahlen überhaupt. Denn dahinter steckt die mögliche Größe, des geplanten Hause. Dazu gibt es neben anderen Festlegungen die Grundflächenzahl (GRZ), sie beschreibt die Größe der Immobilie, die im Verhältnis zum Grundstück bebaut werden darf.

Liegt die GRZ beispielsweise bei 0,5 dürfen 50 Prozent der gesamten Grundstücksfläche überbaut werden.

Das passende Grundstück für den Neubau finden

Der Ort des Bauplatzes und sein Preis sind die ersten und wichtigsten Fragen, die Sie beantworten müssen. Dabei geht es anfangs noch nicht um die genaue Adresse oder die Straße, Sie müssen einen Bereich einkreisen, in dem Sie suchen möchten.

Hilfreiche Kriterien sind hierbei der Weg zur Arbeit und die familiäre Infrastruktur. Also was brauchen Sie und Ihre Familie zum Leben? Schule oder Ausbildungsplatz für den Nachwuchs sollten Sie dabei genauso berücksichtigen wie die eigene Arbeit und die Möglichkeiten, alles zu erreichen.

Gibt es die Infrastruktur, die Sie und Ihre Familie erwarten? Oder nehmen Sie die Anschaffung eines ersten oder zweiten PKW in Kauf, um der Stadt den Rücken zu kehren und in den Speckgürtel oder gleich ganz aufs Land zu ziehen?

Flexibilität senkt den Kaufpreis für Bauplätze

Lage, Lage, Lage – gilt nicht nur bei Gewerbeimmobilien: Auch private Bauherren sollten zu allererst an die Lage ihres Grundstücks denken. Dabei geht es nicht um einen Bauplatz mit entsprechender Laufkundschaft, sondern um die angesprochene Infrastruktur. Hier gilt: Flexibilität senkt den Kaufpreis.

Je flexibler Sie als Bauherr mit Ihren Ansprüchen umgehen, desto leichter werden Sie einen günstigen Bauplatz finden. Denn selten sind die Grundstücke günstig, die eine perfekte Infrastruktur bieten. Im Umland von Ballungszentren kann es beispielsweise deutlich günstiger sein, sich auf Bauplätze zu konzentrieren, die im Einzugsbereich der Regionalbahn liegen.

Wer sich auf die Erreichbarkeit der S-Bahn konzentriert, muss üblicherweise mit deutlich höheren Preisen rechnen. Dabei muss die Regionalbahn kein Nachteil sein. Oft erreicht sie das Zentrum deutlich schneller als die S-Bahn, fährt aber weniger häufig.

Ausrichtung des Hauses und das passende Grundstück

Beachten Sie beim Bauplatz, ob das Haus in der von Ihnen gewünschten Ausrichtung gebaut werden kann und darf. Häufig gibt es Bebauungspläne, die eingehalten werden müssen.

In manchen Straßen müssen Fluchten und Abstände zur Straße beachtet werden oder es liegen exakte Baufenster vor, die den Bauherren vorschreiben, welche Außengrenzen der Neubau nicht überschreiten darf.

Grundstückskauf: Die Bauvoranfrage

Ist die rechtliche Lage des Grundstücks nicht ganz klar, etwa weil kein Bebauungsplan vorliegt, kann eine Bauvoranfrage helfen. Sie ist der schnellste und unkomplizierteste Weg, um zu Informationen zum Grundstück zu gelangen. Alternativ kann auch die Sprechzeit der zuständigen Behörde genutzt werden, um Informationen zum Wunschgrundstück zu erhalten.

Wichtig ist bei beiden Formen: Sie sind rechtlich unverbindlich, dafür aber günstig und schnell. Rechtlich verbindlich wird erst der Bauantrag, der dauert aber deutlich länger, bis er erstellt und beantwortet ist. Üblicherweise sollten mehrere Monate eingeplant werden.

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